부모가 평생 모은 재산이 아파트 한 채에 집중돼 있다면, 자녀에게 집을 물려주는 순간부터 세금 문제가 시작될 수 있다. 최근 국내 세무업계에서 부동산을 미리 처분하고 금융재산 형태로 상속하는 절세 전략이 주목받고 있다. 금융재산 상속공제를 활용하면 최대 2억 원의 공제를 받을 수 있다는 설명이다. 동시에 29년째 유지된 상속세 공제 기준을 현실화해야 한다는 정치권의 움직임까지 나타나면서 중산층의 상속세 부담 문제가 다시 수면 위로 떠올랐다.
세무사가 제시한 부동산 매각과 금융재산 상속 전략
2일 공개된 문화일보 보도에 따르면 세무사 한성민은 유튜브 채널 '안낼세금'에서 부모가 보유한 부동산을 생전에 매각하고 매각 대금을 금융재산으로 보유하는 방안을 소개했다. 부동산 자체를 상속하는 대신 현금이나 예금 등 금융재산으로 남겨두면 금융재산 상속공제를 활용할 수 있다는 설명이다.
핵심은 금융재산 상속공제다. 한 세무사는 금융재산으로 10억 원을 보유한 경우 최대 2억 원을 공제받을 수 있다고 설명했다. 부동산 10억 원을 그대로 상속하는 경우와 비교해 과세 대상 재산을 줄일 수 있다는 취지다.
다만 이 방법을 모든 가정에 적용할 수 있는 것은 아니다. 특히 부모가 현재 거주하는 집까지 무조건 팔아야 한다는 의미는 아니다. 한 세무사는 이미 비어 있는 주택이나 어차피 처분할 계획이 있는 부동산, 양도소득세 부담이 크지 않은 자산을 중심으로 검토해야 한다고 강조했다.
매각 대금을 자녀에게 곧바로 넘기는 것도 주의해야 한다. 해당 전략은 부모가 부동산을 현금화한 뒤 그 돈을 자신의 금융계좌에 보유하면서 상속하는 방식이다. 매각 대금을 자녀에게 이전하면 증여세 문제가 발생할 수 있으므로 상속과 증여를 구분해야 한다.
또한 부동산을 처분한 뒤 사망 전 일정 기간 안에 큰 금액의 재산이 이동하면 국세청이 자금 사용처를 확인할 수 있다. 따라서 매각 대금의 입출금 내역과 실제 사용처를 기록하고 관련 자료를 보관하는 것이 중요하다.
- 금융재산 상속공제
- 상속받는 금융재산에 대해 일정 요건과 한도에 따라 적용하는 상속재산 공제다. 제공된 세무사 설명에서 최대 공제액은 2억 원으로 소개됐다.
- 양도소득세
- 부동산 등 자산을 매각해 발생한 양도차익에 부과되는 세금이다.
- 일괄공제
- 상속세 계산에서 일정 금액을 상속재산에서 공제하는 제도다. 국내 일반적인 일괄공제 기준은 5억 원이다.
관련 설명은 문화일보의 금융재산 상속 절세 방안 보도와 뉴시스의 세무사 설명에서 확인할 수 있다.
상속세 부담과 공제 기준을 둘러싼 주요 수치
이번 절세 전략에 관심이 집중되는 배경에는 부동산 가격 상승과 오랫동안 바뀌지 않은 공제 기준이 있다. 한경매거진 보도에 따르면 1997년 도입된 상속세 일괄공제 5억 원은 2026년 현재까지 약 29년 동안 유지되고 있다.
같은 기간 부동산 가격은 크게 상승했다. 올해 9월 서울 아파트 평균 매매가격은 16억 2,469만 원으로 집계됐다. 1997년 당시 일괄공제 5억 원이 서울의 약 99㎡ 아파트 2.5채를 살 수 있는 수준이었다는 설명과 비교하면 현재 공제 기준의 구매력이 크게 달라졌다는 점을 알 수 있다.
상속세 과세 대상자도 늘었다. 2000년 약 1,300명이었던 과세 인원은 지난해 약 2만 2,500명으로 증가했다. 법정 세율이나 공제액이 그대로인 상황에서 부동산을 비롯한 자산 가격이 상승하면서 과거에는 과세 대상이 아니었던 가구까지 상속세 부담을 마주하게 된 것이다.
2025년 상속세 과세 인원은 2만 2,524명으로 전년보다 6.3% 증가했다는 법무법인 화우 전문가들의 설명도 나왔다. 서울 등 수도권에 아파트 한 채와 금융자산 일부를 보유한 직장인 가정까지 상속 상담을 받는 사례가 늘고 있다는 것이다.
한국의 상속세 최고세율은 50%다. 한경매거진은 직계비속 상속 기준으로 일본의 55% 다음으로 높은 수준이라고 설명했다. 특히 상속재산 대부분이 주택인 가정은 자산 가치는 높아도 세금을 납부할 현금이 충분하지 않을 수 있다.
세금 문제는 기업 승계에도 영향을 준다. 비상장주식이나 부동산처럼 현금화가 쉽지 않은 자산을 물려받으면 상속세 납부를 위해 주식을 매각하거나 연부연납, 물납 등을 검토해야 하는 상황이 생길 수 있다. 자산 규모만으로 상속인의 실제 납세 능력을 판단하기 어렵다는 점이 핵심이다.
부동산 가격 상승과 상속세 제도 개편 논의가 맞물린 이유
상속세 부담이 커진 배경은 단순히 세율이 높아서만은 아니다. 과세 기준과 공제액이 장기간 유지되는 동안 주택 가격과 자산 규모가 상승하면서 중산층까지 과세 대상에 포함되는 구조가 만들어졌다.
이런 상황에서 여당 의원들이 먼저 공제 기준 현실화를 요구하고 나섰다. 이광재 더불어민주당 의원은 지난 9월 29일 상속세 과세 기준과 공제금액을 현실화하자는 결의안을 대표 발의했다. 한병도 원내대표와 조승래 국회 재정경제기획위원장 등 여당 핵심 인사 19명이 공동발의에 참여했다.
결의안에는 기초공제와 일괄공제, 배우자상속공제뿐 아니라 증여세와 양도소득세 공제 기준을 경제 규모에 맞춰 조정하는 방안이 담겼다. 공제액을 한 번 인상하는 데 그치지 않고 물가와 경제성장률을 반영해 정기적으로 적정성을 점검하는 물가연동제 도입도 제안됐다.
이러한 움직임은 과거 개편 시도와도 연결된다. 이명박 정부는 최고세율을 50%에서 33%로 낮추는 방안을 추진했지만 국회 문턱을 넘지 못했다. 윤석열 정부가 2024년 제시한 최고세율 인하와 자녀공제 확대 방안도 입법으로 이어지지 않았다. 유산취득세 전환 논의 역시 이전 정부에서 추진됐으나 결론을 내지 못했다.
해외 사례도 국내 논쟁에서 비교 대상으로 거론된다. 제공된 보도에 따르면 미국과 영국, 덴마크 등은 배우자에게 재산을 이전할 때 원칙적으로 상속세를 부과하지 않는 제도를 운영한다. 영국은 자녀에게 거주 주택을 상속할 때 추가 공제를 적용하며, 독일은 배우자가 상속받은 가족 주택에서 10년간 계속 거주하는 등 일정 요건을 충족하면 상속세를 면제한다.
반면 국내 동거주택 상속공제는 피상속인과 10년 이상 함께 거주한 무주택 직계비속 등 엄격한 요건을 충족해야 하며 공제 한도도 6억 원이다. 배우자상속공제 역시 최대 30억 원이라는 한도가 있다. 따라서 국내 제도 개선 논의는 단순한 세율 인하뿐 아니라 가족의 주거 안정과 배우자의 재산 형성 기여를 어떻게 반영할 것인지로 확대되고 있다.
결국 정부와 국회가 해결해야 할 문제는 세수 확보와 세대 간 부의 이전, 실거주 가구의 납세 능력 사이에서 균형을 찾는 것이다. 상속세를 완화하면 자산 이전과 기업 승계에 도움이 될 수 있지만, 세대 간 자산 격차를 줄이려는 과세 목적도 함께 고려해야 한다.
상속인과 가족, 투자자에게 미치는 실제 영향
상속을 앞둔 가정에서 가장 현실적인 문제는 세금을 낼 현금이 부족하다는 점이다. 부모가 거주하던 아파트 한 채를 물려받더라도 상속재산 평가액에 따라 세금 부담이 발생할 수 있다. 자녀가 해당 주택을 계속 보유하려면 다른 금융자산이나 별도의 납세 재원을 마련해야 한다.
부동산을 미리 매각하는 전략은 이런 유동성 문제를 해결하는 하나의 선택지가 될 수 있다. 그러나 매각 과정에서 발생하는 양도소득세와 금융재산 상속공제를 함께 계산해야 한다. 공제액만 보고 집을 처분하면 오히려 전체 세금 부담이 커질 가능성도 있으므로 개별 자산의 취득가액과 보유 상황을 확인해야 한다.
가족 간 분쟁도 무시할 수 없다. 택스워치가 소개한 사례에서는 회사를 함께 키운 차남과 경영에 참여하지 않았던 장남이 경영권과 상속재산을 두고 다투면서 소송이 이어졌다. 양측의 변호사 비용만 수십억 원에 달했고, 한 상속인은 세금과 소송 비용을 감당하지 못해 집과 비상장주식을 경매로 넘겨야 했다.
생전 증여도 항상 안전한 선택은 아니다. 10년 전 5억 원에 증여한 주식이 상속 시점에 100억 원으로 상승했다면 세금 계산과 별개로 특별수익이나 유류분을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있다. 증여 당시의 가치와 상속 시점의 평가가 서로 다른 법적 쟁점으로 작용하기 때문이다.
전문가들은 유언장과 신탁 등을 활용해 재산을 이전한 뒤의 관리 방식까지 설계할 필요가 있다고 조언한다. 신탁은 자녀에게 재산을 바로 넘기는 대신 수탁자가 계약 조건에 따라 관리하거나 이전하도록 하는 방식이다. 부모의 노후 생활을 보호하면서 재산 처분 조건과 가족 간 책임을 명확히 할 수 있다는 장점이 있다.
주택을 상속받는다고 해서 반드시 경제적 이익만 생기는 것도 아니다. 미국 사례를 다룬 시애틀코리안데일리 보도에서는 2025년 8월까지 1년간 상속으로 소유권이 이전된 주택이 34만 채로 사상 최대를 기록했다고 전했다. 상속주택에는 재산세와 보험료, 공과금, 수리비가 계속 발생하며 공동상속인 사이에 임대와 매각, 관리 책임을 둘러싼 갈등이 생길 수 있다. 상속은 재산을 받는 순간뿐 아니라 이후의 유지 비용까지 고려해야 하는 문제다.
한국의 중산층 가정에도 같은 원칙이 적용된다. 주택 가격과 예상 상속세만 계산할 것이 아니라 실제 거주 여부, 관리비용, 다른 상속인의 의사, 현금화 가능성을 함께 검토해야 한다. 특히 기업을 물려받는 가족은 경영권과 납세 재원을 동시에 고려해야 한다.
상속세 제도 개편과 절세 전략의 향후 과제
당장 확인해야 할 것은 두 가지다. 첫째, 금융재산 상속공제를 활용할 수 있는 자산과 요건을 정확히 파악하는 것이다. 둘째, 국회에서 논의 중인 공제 기준 현실화가 실제 법 개정으로 이어지는지 확인하는 것이다.
현재 확인된 내용만으로는 여당 의원들이 발의한 결의안이 실제 세법 개정으로 확정됐다고 볼 수 없다. 구체적인 공제액과 세율 조정안도 추가 논의가 필요한 상황이다. 과거 여러 정부에서 추진한 상속세 개편이 국회에서 무산된 사례가 있다는 점도 고려해야 한다.
따라서 상속을 앞둔 가정은 제도 개편을 기다리기보다 현재 적용되는 규정을 기준으로 준비하는 편이 현실적이다. 부동산 매각을 검토한다면 양도소득세와 예상 상속세를 비교하고, 금융재산으로 전환한 뒤에는 매각 대금의 보관과 사용 내역을 명확히 남겨야 한다.
생전 증여와 신탁, 유언장 작성도 가족의 재산 구성과 관계에 따라 함께 검토할 수 있다. 다만 각 방법은 세금과 법률상 효과가 다르므로 세무사와 상속 전문 변호사 등 관련 전문가의 검토가 필요하다.
상속세 논쟁의 핵심은 단순히 세금을 얼마나 줄일 수 있느냐에 그치지 않는다. 부모가 평생 형성한 재산을 자녀에게 넘기는 과정에서 주거 안정과 노후 생활, 기업의 지속성, 가족 간 형평성을 어떻게 지킬 것인지가 함께 걸려 있다. 부동산 가격 상승으로 중산층까지 상속세를 고민하는 상황에서 공제 기준 현실화와 사전 상속 설계는 앞으로도 중요한 경제적 과제가 될 전망이다.
상속세와 부동산 상속에 관해 자주 묻는 질문
집을 팔고 현금으로 상속하면 상속세를 줄일 수 있나요?
금융재산 상속공제를 활용할 수 있어 절세에 도움이 될 수 있다. 한성민 세무사는 금융재산 상속공제 한도가 최대 2억 원이라고 설명했다. 다만 실제 공제액과 적용 여부는 금융재산 규모와 법정 요건에 따라 달라지며, 부동산 매각에 따른 양도소득세도 함께 계산해야 한다.
부모가 현재 살고 있는 집도 미리 팔아야 하나요?
그렇지 않다. 한성민 세무사는 부모가 현재 거주하는 집까지 처분할 필요는 없다고 강조했다. 이미 비어 있는 주택이나 처분 계획이 있는 부동산을 우선 검토하는 방식이 소개됐다.
집을 판 돈을 자녀에게 바로 주면 어떻게 되나요?
매각 대금을 자녀에게 이전하면 증여에 해당할 수 있어 증여세 문제가 발생할 수 있다. 소개된 절세 전략은 매각 대금을 부모 명의 계좌에 보유하는 방식이다. 사용했다면 자금의 사용처를 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것이 중요하다.
한국의 상속세 공제 기준은 바뀌었나요?
제공된 보도 기준으로 일괄공제 5억 원은 1997년 도입 이후 유지되고 있다. 2026년 9월 여당 의원들이 공제 기준 현실화와 물가연동제 도입을 촉구하는 결의안을 발의했지만, 실제 법 개정이 확정된 것은 아니다.
상속 분쟁을 줄이려면 무엇을 준비해야 하나요?
유언장 작성과 생전 증여, 신탁 등을 검토하고 가족 구성원 사이에 재산 분배와 관리 책임을 미리 협의하는 것이 도움이 된다. 재산 가치가 변하거나 가족 상황이 달라질 수 있으므로 기존 상속 설계도 주기적으로 점검할 필요가 있다.
