종부세 개편안 5가지 핵심, 실거주와 집값 따라 세 부담 갈린다

정부가 2026년 8월 3일 서울 중구 은행회관에서 발표한 세제 개편안은 종합부동산세 기준을 주택 수보다 주택 가액과 실제 거주 여부 중심으로 바꾸는 내용을 담았다. 시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택자는 과세 대상에서 빠질 수 있지만, 초고가 주택과 비거주 1주택, 다주택자의 부담은 단계적으로 커진다. 시장에서는 고령 보유자의 매도와 다주택자의 처분이 늘 수 있다는 전망과 함께, 전월세 매물 감소나 특정 가격대 쏠림이 생길 수 있다는 우려도 나온다.

무슨 일이 벌어지고 있나

개편안의 중심은 종부세 과세 기준을 실제 거주와 주택 가격에 맞춰 다시 짜는 것이다. 정부의 세제 개편 공식 설명에 따르면 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아진다. 이에 따라 시가 약 20억 원 이하의 거주용 1주택은 종부세 과세 대상에서 제외되고, 시가 20억 원대의 실거주 1주택은 세 부담이 줄어드는 구조다.

반대쪽에는 부담이 커지는 집들이 있다. 비거주 1주택은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지고, 공정시장가액비율은 서울 1주택과 지방 1·2주택의 경우 내년부터 70%로 올라간다. 3주택 이상은 내년 70%, 2028년 80%가 적용된다. 세율도 주택 수에 따라 갈라졌던 구조를 주택 가액 기준으로 단계적으로 통합해 2028년에는 구간별 0.5~5.0%로 맞춘다.

배경은 무엇인가

정부는 이번 개편의 목적을 집값을 세금으로 직접 억누르는 데 두기보다, 실거주 1주택자는 보호하고 고가·비거주·다주택에 집중된 혜택을 줄이는 데 있다고 설명했다. 기존 제도에서는 집을 오래 보유하기만 해도 공제 혜택을 받을 수 있었는데, 새 제도는 실제로 얼마나 오래 살았는지를 더 중요하게 본다.

종부세 세액공제도 같은 방향으로 바뀐다. 60세 이상에게 적용되는 연령 공제는 유지하지만, 5년 이상 보유할 때 최대 50%까지 주던 보유 공제는 단계적으로 거주 공제로 전환한다. 공제 한도는 내년 800만 원, 2028년 600만 원으로 제한되고, 세 부담 상한은 직전 연도 보유세의 150%에서 200%로 올라간다. 집값이 높고 실제 거주하지 않은 경우 체감 인상폭이 더 커질 수 있는 이유다.

양도세 개편 일정도 보유보다 거주를 중심으로 짜였다. 10년 이상 거주한 뒤 시가 30억 원 이하 주택을 팔면 기본공제가 연 250만 원에서 2천500만 원으로 늘어난다. 반면 초고가 주택은 장기거주소득공제 한도가 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 줄어들어, 오랫동안 거주했더라도 양도차익이 크면 세금이 크게 늘 수 있다.

최근 달라진 점

시장 관심이 커진 직접적인 이유는 실제 단지별 세금 추산치가 공개됐기 때문이다. 고가 주택 세 부담 계산에서는 시가 약 50억 원인 서울 잠원동 메이플자이 전용면적 84㎡를 10년 보유하고 거주한 60세 소유자의 종부세가 올해 453만 원에서 2028년 978만 원으로 늘어나는 것으로 제시됐다. 같은 집을 10년 동안 거주하지 않고 보유만 했다면 2028년 종부세는 1천970만 원으로 계산됐다.

보유세뿐 아니라 매도 시점에 따른 양도세 차이도 커진다. 서울 주요 단지 세금 추산에서는 서초구 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡를 10년 거주한 뒤 56억 원에 팔 경우, 내년까지 매도하면 양도세가 약 2억4천185만 원이지만 2029년에는 약 9억4천500만 원으로 늘어나는 사례가 제시됐다. 공제 한도가 줄어들면서 같은 양도차익에도 세금이 달라지는 구조다.

정부는 다주택자에게 처분 기회를 주기 위해 조정대상지역 양도세 중과를 내년과 2028년 한시적으로 완화한다. 또 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 옮길 경우, 요건을 충족하면 양도세를 내년에는 50%, 최대 5억 원까지, 2028년에는 30%, 최대 3억 원까지 감면한다. 고령 보유자 현장 반응에서는 세금 부담보다 오래 살아온 지역을 떠나야 한다는 점을 더 큰 문제로 느끼는 목소리도 확인됐다.

어떤 의미가 있나

실거주 1주택자 가운데 시가 20억 원 안팎의 주택을 보유한 사람은 기본공제 확대의 혜택을 받을 가능성이 크다. 반대로 고가 주택을 갖고 있지만 실제로 살지 않는 소유자는 종부세와 양도세 양쪽에서 부담이 커진다. 세금 체계가 보유 기간보다 거주 기간을 중시하게 되면서, 임대 중인 집에 집주인이 다시 들어가거나 매도를 선택하는 사례가 늘 수 있다.

부동산 시장에는 여러 방향의 움직임이 예상된다. 현장 중개업소 취재에서는 고령 소유자와 다주택자의 매물이 늘 수 있다는 전망이 나왔다. 다만 세 부담이 덜한 30억 원대 초반 주택이나 서울 외곽의 선호 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과, 집주인의 실거주 전환에 따른 전월세 물량 감소 가능성도 함께 제기됐다.

정부는 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 있어 임대료가 크게 흔들리지는 않을 것으로 보고 있다. 그러나 시장에서는 임대 매물이 실제로 얼마나 줄어드는지, 늘어난 세금이 임대료에 얼마나 반영되는지가 핵심 변수가 될 것으로 보고 있다. 한국의 주택 보유자와 세입자 모두에게 이번 개편은 단순한 세율 변경이 아니라 거주 방식과 매도 시점을 다시 계산하게 만드는 변화다.

아직 분명하지 않은 점

개편안이 발표됐지만 세부 효과는 국회 심의와 시행령 정비를 거쳐야 확정된다. 지금 공개된 단지별 세금은 공시가격이 유지되거나 일정 비율로 오른다는 가정에 따른 추산이어서 실제 고지액과 차이가 날 수 있다. 공시가격 변동, 보유 기간, 거주 기간, 연령, 보유 주택 수에 따라 같은 가격의 집이라도 결과가 달라진다.

매물이 얼마나 늘어날지도 아직 확정할 수 없다. 일부 전문가는 세제 개편 발표 직후, 내년 5월 말 보유세 과세 기준일 전, 내년 말까지 세 차례에 걸쳐 매물이 나올 수 있다고 봤다. 반면 현금 여력이 있는 초고가 주택 보유자는 세 부담이 늘어도 매도를 미룰 수 있다는 전망도 있다. 결국 거래량과 전월세 물량이 실제로 어떻게 변하는지는 시행 이후 시장 자료로 확인해야 한다.

양도세 중과 완화가 다주택자 매도를 충분히 끌어낼지, 고령자의 지방 이전 지원이 실제 이동으로 이어질지도 남은 질문이다. 특히 오래 거주한 지역을 떠나는 문제는 세금 감면만으로 해결하기 어려워, 주거 안정과 지역 이동 부담을 함께 살펴야 한다.

자주 묻는 질문

시가 20억 원 이하 1주택자는 종부세를 안 내나?

실거주 1세대 1주택자는 기본공제가 공시가격 14억 원으로 올라 시가 약 20억 원 이하라면 종부세 대상에서 빠질 수 있다.

시가 30억 원 주택은 세금이 늘어나나?

실거주 1주택은 시가 20억~30억 원 구간에서 부담이 줄어드는 구조다. 다만 비거주 여부와 공시가격, 공제 조건에 따라 결과는 달라진다.

비거주 1주택자는 왜 부담이 커지나?

기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지고, 보유 공제가 거주 공제로 바뀌기 때문이다.

다주택자 양도세 중과는 언제까지 완화되나?

내년과 2028년 한시적으로 완화되고, 2029년부터는 원래 중과세율로 돌아갈 예정이다.

오래 보유만 하면 양도세 공제를 받을 수 있나?

개편 후에는 실제 거주 기간이 핵심이다. 2029년부터 1주택자는 거주 기간에 따라 연 8%, 최대 80% 공제를 받는 방식으로 바뀐다.

세금이 오른 주택은 바로 매물이 늘어날까?

고령 소유자와 다주택자의 매도가 늘 가능성은 있지만, 초고가 주택 보유자는 보유를 유지할 수도 있어 실제 매물 규모는 아직 확정되지 않았다.